Zrozumienie, dlaczego sprzedający przypisuje koszty zamknięcia

17.02.2021
Category: Karty Kredytowej

Kredyt sprzedający na rzecz kosztów zamknięcia pożyczkobiorcy jest powszechnym sposobem (szczególnie w przypadku kupujących po raz pierwszy dom) na zmniejszenie łącznej kwoty, jakiej pożyczkobiorca potrzebuje na sfinalizowanie transakcji zakupu domu. Kredyty sprzedawcy dla pożyczkobiorcy Koszty zamknięcia są również nazywane: koncesjami na sprzedaż, kosztami zapłaconymi przez sprzedającego lub składkami sprzedającego. Niezależnie od użytego terminu kredyt sprzedawcy może być bardzo skutecznym sposobem na przyciągnięcie kupującego do domu w przypadkach, gdy dostępne są ograniczone fundusze lub kupujący ma ograniczone łączne środki potrzebne do transakcji.

Kupujący dom musi przy zakupie domu uwzględnić następujące koszty:

Koszty zamknięcia i pozycje opłacone z góry (tj. Opłaty pożyczkodawcy, wycena i inspekcja, podatki, opłaty za tytuł prawny / prawników i składki ubezpieczeniowe opłacone z góry)

Rezerwy po zamknięciu wymagane przez pożyczkodawcę (jeśli dotyczy)

W zależności od ceny zakupu, stanu i rodzaju pożyczki, koszty zamknięcia i pozycje opłacone z góry mogą wynosić od 2% do 5% ceny umownej domu. Nabywcy domów z ograniczonymi funduszami mogą skorzystać z „Kredytu Sprzedawcy, aby znacznie obniżyć swoje bieżące koszty i umożliwić im zakup nieruchomości, której inaczej nie byliby w stanie dokonać.

Jakie sytuacje mogą pomóc sprzedającemu w spłacaniu kosztów zamknięcia przez kupującego?

Kredyty sprzedawcy są skuteczne w przypadku kupujących, którzy mają problemy z przepływem gotówki. Strukturyzacja oferty za pomocą Kredytu Sprzedawcy jest pomocna w wielu sytuacjach, w tym:

Kupujący dom ma problemy z spełnieniem minimalnych wymogów dotyczących przedpłaty, kosztów zamknięcia lub wymagań dotyczących rezerw pożyczkodawcy.

Kupujący dom chce wpłacić 20% zaliczki, aby uniknąć ubezpieczenia kredytu hipotecznego, ale niewiele mu brakuje z powodu kosztów zamknięcia lub rezerw.

Konieczne są ulepszenia lub naprawy domu, a nabywca domu musi zmaksymalizować płynność po zamknięciu, aby ukończyć te projekty.



Dlaczego sprzedawca zgodziłby się przyznać kredyt na koszty zamknięcia?

Udzielenie kredytu sprzedawcy jest zachętą, którą sprzedawca może wykorzystać, aby przyspieszyć sprzedaż domu. Im dłużej nieruchomość pozostaje na rynku, tym bardziej kosztuje sprzedającego. Koszty poniesienia, takie jak odsetki od kredytu hipotecznego, podatki, opłaty za HOA, presja na dotrzymanie własnych terminów (tj. Sprzedawca wykorzystuje wpływy na zakup innej nieruchomości) oraz ryzyko przestarzałości aukcji to czynniki, które sprzedawca może wziąć pod uwagę przy podejmowaniu decyzji o przyjęciu oferta od kupującego z kredytem sprzedawcy.

Ponadto cena zakupu jest często negocjowana wokół kredytu sprzedawcy. W niektórych przypadkach kupujący i sprzedający zgodzą się na podwyższenie ceny zakupu, aby zrekompensować sprzedającemu koszt sprzedającego na pokrycie kosztów zamknięcia kupującego. Tak długo, jak nieruchomość będzie wyceniana, może to być skuteczny sposób dla kupującego na otrzymanie kredytu od sprzedawcy i zmniejszenie ogólnych kosztów transakcji.

Cena zakupu = 200 000 USD

Cena zakupu = 205 000 USD

3,5% zaliczki = 7000 USD

3,5% zaliczki = 7175 $

Koszty zamknięcia i przedpłaty = 5000 USD

Koszty zamknięcia i przedpłaty = 5000 USD

Kredyt sprzedawcy na koszty zamknięcia = 0 USD

Kredyt sprzedawcy na koszty zamknięcia = 5000 USD

Całkowite koszty bieżące dla pożyczkobiorcy = 12 000 USD

Całkowite koszty bieżące dla pożyczkobiorcy = 7 175 USD

Oszczędności netto w gotówce dla pożyczkobiorcy = 4825 USD


W powyższym przykładzie, zwiększając cenę zakupu o 5000 USD i zlecając sprzedającemu przyznanie kupującemu domu kredytu na pokrycie kosztów zamknięcia, gotówka kupującego do zamknięcia zostaje zmniejszona o 4825 USD, podczas gdy sprzedawca zarabia tę samą kwotę. Klucz do działania zależy od tego, za co zostanie wyceniona nieruchomość. Kupujący będzie chciał skonsultować się ze swoim pośrednikiem w sprawie nieruchomości, aby określić prawdopodobieństwo wyceny nieruchomości.

Pożyczkodawca zawsze opiera swoją kwotę pieniędzy, którą pożyczy, na niższej z oszacowanej wartości lub ceny zakupu. Jeśli nieruchomość wycenia, zwiększenie ceny zakupu, jak pokazano powyżej, zadziała, jeśli nieruchomość nie zostanie wyceniona, kupujący musiałby doprowadzić różnicę między wycenioną wartością a ceną zakupu do zamknięcia.

Jakie są maksymalne koszty płacone przez sprzedającego w przypadku pożyczek konwencjonalnych, FHA, VA i USDA?

Każdy rodzaj pożyczki ma nieco inne zasady, jeśli chodzi o składki sprzedawcy. Poniżej znajduje się tabela przedstawiająca zasady dotyczące maksymalnych kredytów sprzedawcy dozwolonych dla różnych typów pożyczek. Pamiętaj jednak, że niezależnie od poniższego wykresu, kredyt sprzedawcy nigdy nie może przekroczyć całkowitej kwoty kosztów zamknięcia kupującego i przedpłaconych przedmiotów.

Pożyczki konwencjonalne Maksymalny wkład sprzedającego

Maksymalny kredyt sprzedającego

Większy niż 20%

Kwota zaliczki

Maksymalny wkład sprzedającego pożyczki FHA

W przypadku pożyczek FHA maksymalna kwota kredytów Sprzedającego i innych zainteresowanych stron nie może przekroczyć 6% ceny sprzedaży.

Maksymalny wkład sprzedającego pożyczki VA

W przypadku pożyczek VA maksymalna kwota wkładu sprzedającego nie może przekraczać 4% ceny sprzedaży oprócz normalnych punktów rabatowych i tradycyjnych kredytów sprzedawcy na pokrycie kosztów zamknięcia pożyczkobiorcy.

Zgodnie z wytycznymi VA, zasada 4% dotyczy następujących pozycji, które sprzedawca może zapłacić kupującemu oprócz tradycyjnych kosztów zamknięcia:

Zaliczka na podatek od nieruchomości i ubezpieczenie

Urządzenia i inne prezenty od budowniczych

Punkty rabatowe powyżej 2% kwoty kredytu

Spłata wyroków i długów kupującego

Zapłata opłaty za finansowanie VA

Na przykład: koszty zamknięcia kupującego dla pozycji, takich jak wycena, podatki, tytuły własności i opłaty rejestracyjne, wynoszą 2% ceny zakupu. Sprzedający zgadza się również pokryć z góry koszty podatku od nieruchomości kupującego i ubezpieczenia domu, opłatę za finansowanie VA oraz saldo karty kredytowej w wysokości 3% ceny sprzedaży. Całkowity wkład wyniósłby 5% i jest dopuszczalny, ponieważ 2% przeznacza się na rzeczywiste koszty zamknięcia, a tylko 3% na pozycje objęte koncesją (mniej niż 4% maks.).

Maksymalny wkład sprzedającego w pożyczkach USDA

W przypadku pożyczek USDA maksymalna kwota wkładu sprzedającego nie może przekraczać 6% ceny sprzedaży.



Czy kupujący może otrzymać kredyt sprzedającego na kwotę wyższą niż łączne koszty zamknięcia i przedmioty opłacone z góry?

Nie. Kredyt sprzedającego dla kupującego Koszty zamknięcia nie mogą przekraczać łącznej kwoty rzeczywistych kosztów zamknięcia i przedpłaconych przedmiotów. Na przykład: Koszt zamknięcia domu przez kupującego wynosi 5000 USD, a sprzedający zgodził się na kredyt w wysokości 10000 USD. W takiej sytuacji pożyczkobiorca mógłby wykorzystać jedynie 5000 USD kredytu sprzedawcy. Pozostałe 5000 USD zostałoby utracone.

Co mam zrobić, jeśli kredyt sprzedającego przekracza moje koszty zamknięcia i przedpłaty?

Jeśli Twój kredyt sprzedającego przekracza sumę Twoich kosztów zamknięcia i przedpłaconych przedmiotów, możesz konstruktywnie zwiększyć swoje całkowite koszty zamknięcia, aby wykorzystać każdy dodatkowy kredyt sprzedawcy płacąc „punkty na zakup niższej stopy procentowej od pożyczkodawcy. Na przykład: Kupujesz dom za 250 000 USD, wpłacasz zaliczkę w wysokości 50 000 USD i otrzymujesz pożyczkę w wysokości 200 000 USD. Sprzedający zgodził się udzielić Ci 3% kredytu na pokrycie kosztów zamknięcia (7500 USD), ale całkowite koszty zamknięcia wynoszą tylko 5500 USD. Nie chcesz stracić dodatkowych 2000 USD, które sprzedawca zgodził się na Twoje zamknięcie. W takim przypadku możesz zwrócić się do pożyczkodawcy i poprosić go o niższą stopę procentową. W tym konkretnym przypadku masz 2000 $, co stanowi 1% kwoty pożyczki w wysokości 200 000 $. Po rozmowie z pożyczkodawcą zgadzają się udzielić ci.25% lepsza stopa procentowa za zapłatę 1% punktu dyskontowego przy zamknięciu. Ponieważ ten punkt rabatowy jest częścią całkowitych kosztów zamknięcia, możesz zastosować do niego kredyt sprzedawcy.

Czy mogę użyć kredytu sprzedawcy, aby zapłacić z góry opłaty FHA, VA i USDA?

Pożyczki FHA, VA i USDA podlegają opłacie z góry za finansowanie. Każdy program umożliwia wykorzystanie kredytów sprzedawcy do opłat z góry.

  • FHA Upfront MI = 1,75% kwoty pożyczki
  • Opłata za finansowanie z góry VA = 1,25% – 3,3% kwoty pożyczkiOpłata gwarancyjna z góry USDA = 2% kwoty pożyczki

    FHA zezwala na zastosowanie kredytów sprzedawcy do FHA Upfront MI, ale w tym celu sprzedawca musi zapłacić całą opłatę. FHA nie zezwala na częściowe płatności FHA Upfront MI.

    VA

    VA pozwala Kredytom Sprzedawcy na część lub całość opłaty za finansowanie z góry. Opłata ta wlicza się do maksymalnego wkładu sprzedającego w wysokości 4%.

    USDA

    Kredyt sprzedawcy może zostać wykorzystany do opłacenia opłaty gwarancyjnej USDA Upfront Guarantee.

    Czy możesz podnieść cenę sprzedaży w ramach umowy, aby uwzględnić kredyt sprzedającego na pokrycie kosztów zamknięcia?

    Tak. Jak opisano powyżej, kupujący i sprzedający mogą negocjować wyższą cenę zakupu nieruchomości, aby uwzględnić kredyt sprzedający w kosztach zamknięcia nabywcy domu. Podwyższenie ceny zakupu może potencjalnie prowadzić do problemu z wyceną. Jeżeli wyceniona wartość jest niższa niż zakontraktowana cena zakupu, kupujący będzie musiał doprowadzić różnicę do zamknięcia, co zwiększyłoby łączną kwotę gotówki do zamknięcia i uniemożliwiłoby uwzględnienie wkładu sprzedającego w koszty zamknięcia na początku.

    Zdecydowanie zaleca się, aby podczas negocjacji tych szczegółów uwzględnić pośrednika w handlu nieruchomościami lub prawnika, aby określić prawdopodobieństwo wyceny nieruchomości po wyższej cenie zakupu i zabezpieczyć się na wypadek, gdyby nieruchomość wyceniona była niżej niż przewidywano, aby upewnić się, że masz zabezpieczenia / zabezpieczenia w razie potrzeby anulować umowę.

We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy