Najlepsze miasta do inwestowania w nieruchomości w 2020 r. Według 8 wskaźników i map

17.02.2021
Category: Abyś Mógł

Jakie są najlepsze miasta do inwestowania w nieruchomości w USA?

Jasne, to subiektywne. I tak, to zależy od rodzaju inwestycji, które robisz.

Ale to nie znaczy, że niektóre miasta nie mają lepszych podstaw do inwestowania w wynajem.

W naszym poszukiwaniu najlepszych miast pod inwestycje w nieruchomości w 2020 roku przeanalizowaliśmy osiem różnych wskaźników ekonomicznych, społecznych i politycznych. Następnie nawiązaliśmy współpracę z Venngage, aby wizualnie przedstawić dane na zabawnych, kolorowych mapach.

Oto, co znaleźliśmy.

Spis treści

Dane: znalezienie najlepszych miejsc do inwestowania w nieruchomości

Zwroty z nieruchomości, w postaci zarówno rosnących czynszów, jak i wartości nieruchomości, są napędzane przez popyt mieszkaniowy.

Ale co napędza popyt na mieszkania?

Po pierwsze, wzrost liczby ludności. Szybszy wzrost liczby ludności = większy popyt = szybsza aprecjacja i rosnące czynsze.

Więc oczywiście przyjrzeliśmy się wzrostowi liczby ludności. W szczególności wzrost liczby ludności w latach 2010-2018 (ostatni rok dostępny w Census Bureau).

Jednak wzrost liczby ludności to tylko wierzchołek góry lodowej. Ponieważ tym, co napędza wzrost populacji, jest w dużej mierze wzrost liczby miejsc pracy – więc zmierzyliśmy to również na podstawie danych z BLS z roku na rok.

Oczywiście sam wzrost liczby ludności i zatrudnienia nie wskazuje na najlepsze miasta do inwestowania w nieruchomości. Aby znaleźć najlepsze miasta dla wynajmujących, przyjrzeliśmy się również mnożnikowi czynszu brutto (GRM), stopom kapitalizacji, przystępnej cenie mieszkań, rocznym wzroście czynszu i życzliwości prawa stanowego wobec właścicieli.

Skupiliśmy się również na mniej znanych miastach, aby zaprezentować „nieodkryte najlepsze miasta do inwestowania w nieruchomości w 2020 roku.

Ponieważ różne miasta wyróżniały się różnymi danymi, rozdzieliliśmy je niektórymi z najważniejszych danych, aby utworzyć serię list „najlepszych miast według tych danych, które wybierzesz jako priorytet. Następnie na podstawie całości danych wybraliśmy 15 miast, w których obecnie znajdujemy najbardziej obiecujące miejsca do inwestowania w nieruchomości.

Bez dalszych ceregieli, oto, co znaleźliśmy.

Kontekst: numery ogólnokrajoweDane z poszczególnych miast niewiele znaczą bez kontekstu ich porównania z danymi ogólnokrajowymi.

Tak więc, zanim przedstawimy najlepsze miasta do inwestowania w nieruchomości w oparciu o wskaźniki opisane powyżej, chcieliśmy pokazać, jak radzi sobie cały naród. Będziemy to robić krótko, abyś mógł przejść do dobrych rzeczy poniżej.

Wzrost Ludności 2010-2018 : 6,0%

Wzrost zatrudnienia w latach 2018-2019 : 1,6%

Stopa bezrobocia : 3,3%

Mediana ceny domu (za Zillow) : 226 800 USD

Mnożnik czynszu brutto (GRM) : 12,7

Współczynnik ograniczenia : dane nie są dokładne w całym kraju

Wzrost czynszów 2018-2019 : 3,1%

Z nami do tej pory? Niesamowite. Do roboty!

Najlepsze miasta do inwestowania w nieruchomości według: Wzrost liczby ludnościWzrost liczby ludności stanowi doskonały ogólny wskaźnik rosnącego popytu na mieszkania. Miasta, które odnotowały gwałtowny wzrost liczby ludności w ciągu ostatniej dekady, prawdopodobnie zobaczą jeszcze więcej – szczególnie mniejsze miasta, które dopiero zaczynają przyciągać uwagę opinii publicznej.

We wszystkich dziesięciu największych miastach wzrost liczby ludności wyniósł ponad 20% w latach 2010-2018, czyli ponad trzykrotnie więcej niż średnia krajowa. Topowe miasto rosło 4,5 razy szybciej niż średnia ogólnopolska!

Oto najszybciej rozwijające się miasta w USA:

Teraz zwróćmy uwagę i przyjrzyjmy się jednej z głównych sił napędowych przyszłego wzrostu populacji.

Najlepsze miasta do inwestowania w nieruchomości według: Wzrost zatrudnieniaMiasta przyjazne dla biznesu przyciągają istniejące firmy do relokacji i zachęcają przedsiębiorców poprzez ulgi podatkowe i inne. A gdy firmy, od małych start-upów po wielkie korporacje, rozwijają się i dodają miejsca pracy, przyciągają utalentowanych pracowników z całego kraju, a nawet świata.

Są to zazwyczaj pracownicy o wyższych kwalifikacjach i lepiej opłacani. Przeczytaj: ludzie, którzy chcą i są w stanie zapłacić za przyzwoite mieszkanie.

Wszystko to jest głupim sposobem powiedzenia z Ekonomii 101, że wzrost zatrudnienia jest często głównym wskaźnikiem wzrostu populacji i większego popytu na mieszkania. Twoim zadaniem, jeśli zdecydujesz się to zaakceptować, jest kupowanie mniejszych, rozwijających się miast, zanim staną się następnym Austin lub San Jose.

Innymi słowy, podczas gdy ceny są nadal przystępne.

Oto, co znaleźliśmy:

(artykuł jest kontynuowany poniżej)

Darmowe kursy mistrzowskie: Jak osiągnąć niezależność finansową w mniej niż 5 latNajlepsze miasta do kupowania nieruchomości inwestycyjnych według: przystępnościNawet jeśli stopy kapitalizacji i GRM byłyby świetne w San Francisco, nie przyniosłoby to nic dobrego, gdybyś nie mógł sobie pozwolić na zaliczkę w wysokości 200 000 USD za nieruchomość do wynajęcia o wartości 1 000 000 USD. (Nawiasem mówiąc, stawki limitów i GRM w San Francisco są do niczego. To tylko zilustrowanie punktu dotyczącego przystępności).

Chcesz więc wysokiej jakości mieszkań obsługujących stałych najemców z klasy średniej w rozwijającym się mieście – to wciąż niedrogie. Wysoki porządek? Może. Ale nie jest to niemożliwe, ponieważ znaleźliśmy solidne miasta o bardzo przystępnej cenie.

Aby wyeliminować tanie, ale kiepskie miasta, zezwoliliśmy tylko na te miasta, w których stopa bezrobocia jest równa lub niższa od średniej krajowej. Przeprowadziliśmy dalszą analizę wzrostu populacji, wykluczając miasta, których wzrost jest wolniejszy niż 2%. Większość z poniższych miast pobiła średnią krajową, niektóre nawet trzykrotnie.

Wreszcie u wszystkich odnotowano wzrost czynszów o co najmniej 2,5% rok do roku. Nieźle!

Oto dziesięć miast, w których inwestujemy w nieruchomości w oparciu o przystępną cenę:

Miasta, w których najlepiej kupować nieruchomości do wynajęcia według: Wzrost czynszówStały wzrost czynszów nie przynosi właścicielom żadnych korzyści. Jedną z największych zalet inwestowania w wynajem jest to, że zwroty automatycznie dostosowują się do inflacji, ponieważ czynsze są głównym czynnikiem powodującym inflację.

Najwolniejszy wzrost z tych dziesięciu największych miast, Greeley, nadal ponad dwukrotnie zwiększył średni wzrost czynszów w całym kraju. Najszybszy, Midland, odnotował wzrost czynszów o około 5,5 razy więcej niż średnia krajowa!

Trzeba przyznać, że w tych miastach wzrost cen był szybszy od średniej. Co oczywiście wpływa na stopy kapitalizacji i GRM – ale wyprzedzam siebie.

Sprawdź te miasta z najszybciej rosnącymi czynszami w ciągu ostatniego roku:

Najpopularniejsze miasta inwestycji w nieruchomości według: Mnożnik czynszu brutto (GRM)W porządku, dziesięciosekundowa przerwa na określenie mnożnika czynszu brutto. Jest to cena zakupu nieruchomości – lub w tym przypadku mediana ceny zakupu miasta – podzielona przez roczny dochód z najmu brutto.

Innymi słowy, jest to liczba lat, które zajęłoby całkowite dochody z najmu nieruchomości, aby zapłacić cenę zakupu.

Na przykład nieruchomość za 100 000 USD z 10 000 USD rocznego czynszu brutto ma GRM równy 10. Wystarczająco łatwe, prawda?

Pod pewnymi względami GRM nie jest tak przydatny, jak analizowanie stóp kapitalizacji. W końcu GRM nie obejmuje wydatków, takich jak wskaźnik pustostanów, naprawy, podatki od nieruchomości i tak dalej.

Ale to również sprawia, że ​​GRM jest „czystszą wartością: to tylko stosunek ceny do czynszów. Każdy, kto kiedykolwiek posiadał tanie nieruchomości na wynajem, może ci powiedzieć, że stawki cap mogą być mylące.

Oto nasze najlepsze oferty dla miast w USA pod względem stosunku ceny do czynszu, lepiej znane jako GRM. Jeśli wydają się wysokie (co jest niekorzystne dla mnożników czynszu brutto), to dlatego, że obejmują całe miasto; obejmują dzielnice z wyższej półki, w których prawie każdy jest właścicielem domu do wynajęcia. Dzielnice robotnicze i klasy średniej będą miały znacznie atrakcyjniejsze GRM w każdym z poniższych miast.

Najlepsze miasta do inwestowania w nieruchomości według: stawek kapitalizacjiAby zebrać dane dotyczące stóp kapitalizacji, nawiązaliśmy współpracę z naszymi przyjaciółmi z Mashvisor.

Będę szczery: te stopy kapitalizacji nie wyglądają dobrze na papierze. Ale podobnie jak GRM, stawki kapitalizacji dotyczą całego miasta i obejmują wszystkie luksusowe dzielnice podmiejskie z właścicielami domów, które z natury mają okropne stawki kapitalizacji.

Więc nie daj się wciągnąć w same liczby – są bez znaczenia. Liczy się względne współczynniki kapitalizacji: porównanie miast w całym kraju.

Oto najlepsze miasta do inwestowania w nieruchomości oparte na długoterminowych stopach kapitalizacji najmu. Pamiętaj, że listę kwalifikujących się miast przefiltrowaliśmy według kilku powyższych wskaźników, takich jak wzrost liczby ludności i wzrost zatrudnienia. Jest kilka miast w USA, które oferują wyższe stopy kapitalizacji (patrzę na ciebie, Flint Michigan), ale to nie znaczy, że zalecamy tam inwestowanie, ponieważ nie spełniały naszych kryteriów.

Teraz, ponieważ Cię kochamy dołączamy listę bonusową opartą na najlepszych stawkach limitu wynajmu wakacyjnego Airbnb / wakacyjnego w USA:

Miasto
Limit limitów Airbnb
Wzrost zatrudnienia r / r
Stopa bezrobocia
Wzrost liczby ludności 2010-2018
Cena domu
Birmingham, AL 8,94 1,9% 3% 2,1% 146 000 $ Cincinnati-Dayton, OH 8.63 2,1% 2,9% 3,6% 144 400 $ Odessa, TX 8.49 2,7% 2% 18,2% 173 000 $ Winston-Salem, NC 7.62 1,2% 3,4% 4,8% 146 400 $ Columbia, SC 7.36 0,8% 2,8% 8,5% 134 000 $ Milwaukee-Waukesha-West Allis 6,72 0,8% 2,7% 1,3% 232 300 $ Grand Rapids-Wyoming, MI 6.31 0,8% 2,5% 8,1% 194,100 $ Fargo 6.25 0,5% 2,5% 17,2% 224 000 $ Auburn-Opelika, AL 6.14 3,4% 2,9% 16,9% 194,500 $ Greenville-Anderson-Mauldin, SC 5.91 -0,7% 2,7% 7% 176 800 $Po prostu upewnij się, że dokładnie sprawdziłeś lokalne przepisy i ograniczenia, zanim rozpoczniesz krótkoterminowy wynajem wakacyjny jako właściciel Airbnb!

(artykuł jest kontynuowany poniżej)

Chcesz porównać kredyty inwestycyjne?Jakie opcje krótkoterminowych pożyczek typu fix-flip są obecnie dostępne?

A co z długoterminowymi pożyczkami na wynajem nieruchomości ?

Porównujemy kilku pożyczkodawców z możliwością zakupu i rehabilitacji oraz kilka długoterminowych pożyczek od wynajmujących pod kątem LTV, stóp procentowych, kosztów zamknięcia, wymagań dotyczących dochodów i nie tylko.

SparkRental’s Picks: Ogólnie najlepsze miasta do inwestowania w nieruchomości w 2020 roku

Izolowanie poszczególnych punktów danych jest dobre i dobre, ale kiedy połączysz wszystkie te dane, które miasta wyłaniają się jako świetne miejsca do inwestowania?

Dodając element ludzki do równania, przejrzałem dane. Zanim się opowiem, chcę was ostrzec, że tak naprawdę nigdy nie odwiedziłam większości tych miast, nie znam ich osobiście i nie posiadam tam nieruchomości inwestycyjnych.

Innymi słowy, ta lista nie jest oparta na osobistych doświadczeniach inwestycyjnych. Opiera się na ręcznym przeglądaniu danych ogólnopolskich.

W porządku, wystarczy z zastrzeżeniami i zasłoną. Oto 15 miast, które wyskoczyły do ​​mnie jako najlepsze miasta do kupowania nieruchomości na wynajem w 2020 roku, na podstawie danych:

Ponieważ tutaj chodzi o przejrzystość, chciałem również udostępnić podstawowe dane. Jest za duży, aby zmieścić się w jednym arkuszu kalkulacyjnym na stronie, więc tutaj możesz pobrać pełny arkusz kalkulacyjny. Ale oto kilka wybranych punktów danych, które zaostrzą Twój apetyt:

Miasto
Wzrost zatrudnienia r / r
Stopa bezrobocia
Wzrost liczby ludności 2010-2018
Cena domu
Wynajem
GRM
Ocena stanu prawnego
Odessa, TX 2,7% 2% 18,2% 173 000 $ 1393 $ 10.35 37.5 Columbus, OH 1,3% 2,7% 10,8% 192 000 $ 1 403 USD 11.40 30 Gainesville, GA 5,2% 2,5% 12,5% 182 600 USD 1365 $ 11.15 25 Port St. Lucie, FL 3,7% 3,3% 13,7% 227,100 $ 1636 $ 11,57 35 Sebastian-Vero Beach, FL 3,9% 3,4% 14% 219 100 $ 1583 $ 11,53 35 Midland, TX 3,6% 1,7% 25,8% 260 600 $ 1,788 $ 12.15 37.5 Fargo, ND 0,5% 2,5% 17,2% 224 000 $ 1419 $ 13.15 52.5 Huntsville, AL 1,9% 2,9% 10,8% 169 500 $ 1210 $ 11,67 37.5 Cape Coral / Fort Meyers, FL 3,7% 2,8% 21,6% 229 800 $ 1 739 USD 11.01 35 Punta Gorda, FL 3,7% 3,3% 15,6% 236 000 $ 1 739 USD 11.31 35 Auburn-Opelika, AL 3,4% 2,9% 16,9% 194,500 $ 1333 $ 12.16 37.5 Des Moines, IA 2% 2,2% 15,1% 142,500 $ 1164 $ 10.20 55 Sioux Falls, SD 3,3% 2,4% 16,4% 189 100 $ 1214 $ 12,98 65 Lakeland-Winter Haven, FL 3% 3,3% 17, 6% 176 400 $ 1308 $ 11.24 35 Palm Bay-Melbourne-Titusville, FL 3,7% 3% 9,8% 213,500 $ 1481 $ 12.01 35Mapa bonusowa: życzliwość prawa stanu dla właścicieli

Nie stworzyliśmy tej mapy sami – ten zaszczyt przypada dobrym ludziom z RENTCafé, z którymi czasami współpracujemy, by tworzyć zabawne treści.

Wykorzystałem ich ocenę stanowych przepisów dotyczących właścicieli i najemców, aby pomóc mi wybrać najlepsze miasta pod inwestycje w nieruchomości. Nowi inwestorzy rzadko zdają sobie z tego sprawę, ale przepisy dotyczące wynajmujących mają ogromne znaczenie dla Twojego doświadczenia i zwrotu jako właściciel. Nie ignoruj ​​ich. Poważnie.

Jako szybki przykład, ostatnia eksmisja, którą złożyłem (w Baltimore w stanie Maryland) zajęła 11 miesięcy, ponieważ lokalne i stanowe przepisy dotyczące wynajmujących są bardzo przyjazne dla najemców. Najemca wykorzystał każdą lukę i sztuczkę w książce, aby opóźnić proces eksmisji. Co zadziałało specjalnie, ponieważ prawo jest tam tak nachylone na korzyść najemców.

Na mapie RENTCafé, czerwony = przyjazny dla właściciela, niebieski = przyjazny dla najemcy. Spójrz, zobacz:

We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy