Jak inwestować w kredyty hipoteczne i zarabiać pasywny dochód

17.02.2021

Alexis Assadi Data publikacji

W tym artykule omówię, jak inwestować w kredyty hipoteczne, jeśli jesteś w USA, Kanadzie lub Australii. Są to popularne inwestycje dla osób, które cenią nieruchomość jako zabezpieczenie i / lub cenią sobie zarabianie pasywne.

Co to jest kredyt hipoteczny?

Hipoteka lub zastaw to opłata prawna, która jest nakładana na nieruchomość w celu zabezpieczenia długu. Uniemożliwia pożyczkobiorcy sprzedaż swojej nieruchomości bez spłaty wierzycieli. Jeśli pożyczkobiorca nie spłaci swojej pożyczki, pożyczkodawca może przejąć nieruchomość i spróbować odzyskać swoje fundusze, zmuszając do sprzedaży.

Dla jasności: kredyt hipoteczny sam w sobie nie jest pożyczką. To instrument zabezpieczający pożyczkę.

Na nieruchomość może być zarejestrowanych wiele hipotek. W przypadku sprzedaży pożyczkodawcy są spłacani w porządku chronologicznym; pierwszy kredyt hipoteczny jest spłacany jako pierwszy, drugi kredyt hipoteczny jest spłacany jako drugi itd.

Kredyty hipoteczne jako inwestycje

Inwestując w kredyt hipoteczny, w istocie przyjmujesz rolę pożyczkodawcy. Oto, jak to ogólnie działa:

Pożyczkodawca udziela pożyczki pożyczkobiorcy. Aby zabezpieczyć dług, na nieruchomości pożyczkobiorcy ustanawia się hipotekę. Pożyczkobiorca musi spłacić pożyczkę wraz z odsetkami, zwykle co miesiąc. W większości przypadków pożyczkobiorca zostanie również obciążony opłatami i zwróci pożyczkodawcy koszty udzielenia pożyczki (opłaty prawne itp.).

Jeśli pożyczkobiorca jest na bieżąco ze swoimi płatnościami, wówczas pożyczkodawca uzyska stały dochód pasywny. Jeśli chce sprzedać swoją nieruchomość, dochód ze sprzedaży zostanie najpierw wykorzystany na spłatę wszelkich zastawów. Jeśli nie wywiąże się z umowy pożyczki, pożyczkodawca może mieć możliwość skierowania jej do sądu i spróbować wymusić sprzedaż nieruchomości.

Dlaczego inwestycje hipoteczne są popularne?

Inwestycje hipoteczne są popularne, ponieważ mogą zapewnić inwestorom pasywny dochód i bezpieczeństwo na nieruchomościach. Mogą uczestniczyć w branży, która w inny sposób była zdominowana przez banki od wieków.

Ryzyka związane z inwestowaniem w hipoteki

Podstawowym ryzykiem związanym z inwestowaniem w hipoteki jest to, czy nieruchomość jest wystarczająco warta, aby zabezpieczyć zastaw. Rozważmy ten przykład:

ABC Mortgage Fund pożycza Joe 25 000 dolarów i rejestruje drugi kredyt hipoteczny na jego dom. Chociaż jego dom jest wart 100 000 dolarów, istnieje również pierwsza hipoteka, która zabezpiecza 15 000 dolarów długu od innego pożyczkodawcy. W związku z tym zarejestrowany dług na nieruchomości o wartości 100 000 USD zawiera 40000 USD. Można to wyrazić stosunkiem wartości kredytu do wartości (LTV). W tym przypadku LTV wynosi 40%.

Jeśli Joe nie spłaci jednej ze swoich pożyczek i któryś z pożyczkodawców zajmie się przejęciem, sąd może wymusić sprzedaż nieruchomości. Jeśli dom zostanie sprzedany po wartości rynkowej (100 000 USD), każdy pożyczkodawca może otrzymać pełną spłatę. Jest tam dużo kapitału, aby obaj pożyczkodawcy byli całością.

Ale co, jeśli ceny nieruchomości spadną? A co, jeśli jeden z pożyczkodawców poniósł wysokie opłaty prawne lub jest mu winien znaczne nieodebrane odsetki? Ponieważ pierwsza pożyczka hipoteczna jest spłacana jako pierwsza, jej pozycja na nieruchomości może narazić fundusz hipoteczny ABC na niebezpieczeństwo.

Jednym z kluczowych założeń należytej staranności przy inwestycjach hipotecznych jest posiadanie odpowiedniego wskaźnika LTV. Im niższa wartość LTV, tym mniejsze ryzyko utraty kapitału. LTV są zwykle uważane za agresywne, gdy przekraczają próg 80%.

Innym ryzykiem jest brak płatności odsetek, jeśli pożyczkobiorca zalega z płatnością. Może to powodować krótko- lub średnioterminowe problemy z przepływami pieniężnymi. Jednak płatności te mogą zostać odzyskane, jeśli nieruchomość zostanie skutecznie przejęta.

Jak inwestować w kredyty hipoteczne

Istnieją trzy główne sposoby inwestowania w kredyty hipoteczne:

  1. Fundusze hipoteczne
  2. Syndykowane kredyty hipoteczne
  3. Indywidualne kredyty hipoteczne

Fundusze hipoteczne

Fundusze hipoteczne to najpowszechniejszy sposób inwestowania w kredyty hipoteczne. Inwestorzy kupują udziały lub jednostki w funduszu (zwykle trust, korporacja lub spółka), który następnie pożycza pieniądze inwestorów wielu pożyczkobiorcom. Niektóre z nich to podmioty prywatne, inne handlują na giełdzie.

Należy jednak pamiętać, że inwestorzy w te aktywa nie mają bezpośredniego zabezpieczenia na nieruchomościach. Są udziałowcami. Sam fundusz jest pożyczkodawcą. W związku z tym kluczowe jest również przeprowadzenie badania due diligence zarządzającego funduszem. Powinieneś to rozważyć:

  1. Jakie są opłaty menedżera?
  2. Jaka jest średnia wartość LTV funduszu?
  3. Jakie uprawnienia mają menedżerowie?
  4. Czy masz prawa głosu?

Hipoteki konsorcjalne

Hipoteka konsorcjalna to grupa inwestorów, którzy inwestują w indywidualną pożyczkę. Na nieruchomości zostaje zarejestrowany zastaw, a inwestorzy kupują część tej opłaty. Kredyty hipoteczne konsorcjalne są bardziej bezpośrednim sposobem udziału w pożyczce. Często inwestorzy bezpośrednio posiadają hipotekę (a nie fundusz lub zarządca).

Indywidualne kredyty hipoteczne

Osoby fizyczne mogą również pożyczyć pieniądze bezpośrednio pożyczkobiorcy i zabezpieczyć je hipoteką. Mogą jednak istnieć przepisy regulujące takie ustalenia. Zaleca się zaangażowanie prawnika. Pamiętaj, że pożyczkobiorca powinien zwrócić Ci opłaty prawne.

Czytaj więcej:

Jak inwestować w kredyty hipoteczne w USA

Amerykańscy inwestorzy mogą uczestniczyć w kredytach hipotecznych poprzez:

  • Fundusze hipoteczne
  • Hipoteki konsorcjalne
  • REIT hipoteczne (mREIT)
  • Indywidualne kredyty hipoteczne

Czytaj więcej:

Jak inwestować w kredyty hipoteczne w Kanadzie

Inwestorzy kanadyjscy mogą uczestniczyć w kredytach hipotecznych poprzez:

  • Korporacje inwestycji hipotecznych (MIC)
  • Fundusze hipoteczne
  • Hipoteki konsorcjalne
  • Indywidualne kredyty hipoteczne

Czytaj więcej:

Jak inwestować w kredyty hipoteczne w Australii

Australijscy inwestorzy mogą uczestniczyć w kredytach hipotecznych poprzez:

  • Połączone fundusze hipoteczne
  • Hipoteki konsorcjalne
  • Indywidualne kredyty hipoteczne

Czytaj więcej:

Wniosek

Inwestycje hipoteczne mogą być aktywami przynoszącymi dobre dochody. Często dokonują wypłat miesięcznych lub kwartalnych. Niezależnie od tego, czy starasz się budować bogactwo w młodym wieku, czy na bardziej zaawansowanym etapie, mogą one być potężnym narzędziem w Twoim portfolio.

Jednak, jak w przypadku każdej innej inwestycji, ważne jest, aby dokładnie je zbadać. Nie daj się zwieść twierdzeniom typu „wartość nieruchomości zawsze rośnie, więc Twoja inwestycja jest praktycznie gwarantowana. Tak nie jest i nigdy nie jest.

Alexis Assadi

Cześć, jestem Alexis Assadi. Dziękuję za odwiedzenie mojej strony. Jestem inwestorem i przedsiębiorcą oraz prowadzę wiele firm finansujących, w tym Pacific Income Capital Corporation i Assadi Private Capital. Firmy te zapewniają kapitał deweloperom i właścicielom firm w całej Ameryce Północnej.

Mieszkam w Vancouver w Kanadzie z moją rodziną i psem Luna. Urodziłem się w Szwajcarii w 1988 roku i mieszkałem w Azji i Australii. Po ukończeniu studiów spędziłem też rok w Nowym Jorku.

Wcześniej lubiłem blogować i robić kursy na temat budowania pasywnego dochodu. Piszę teraz rzadko, ale wiele ze starego materiału zostawiłem do oglądania.

Dziś, kiedy piszę, staram się przedstawić fakty (nie porady) na temat biznesu / inwestowania, które moim zdaniem mogą być przydatne dla ludzi. Kiedy wyrażam opinię, opieram się na moich osobistych doświadczeniach i nigdy nie jest to rekomendacja dla innych.

Uważam, że dwie strategie są szczególnie ważne w mojej karierze: przeprowadzanie szeroko zakrojonych badań due diligence i skupianie się na budowaniu / nabywaniu aktywów generujących dochód. Mam nadzieję, że moje spostrzeżenia będą pomocne również dla Ciebie.

We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy